Νέα όρια στην εκτός σχεδίου ανέγερση ξενοδοχείων, απαγόρευση κατασκευών στα πρώτα 25 μέτρα από την ακτογραμμή και αυστηρότεροι κανόνες για μικρά νησιά και επιβαρυμένους προορισμούς φέρνει το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό.
Το πλαίσιο δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ Δ’ 658/782026 και περιλαμβάνει τόσο ρυθμίσεις που εφαρμόζονται ήδη από τις 7 Αυγούστου 2026 όσο και κατευθύνσεις που θα πρέπει να ενσωματωθούν σταδιακά στα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια.
Οι αλλαγές δεν εφαρμόζονται με τον ίδιο τρόπο σε ολόκληρη τη χώρα. Κάθε περιοχή κατατάσσεται σε διαφορετική κατηγορία, ανάλογα κυρίως με τον αριθμό των τουριστικών κλινών σε σχέση με την έκταση και τον μόνιμο πληθυσμό της.
Οι πέντε ζώνες που αλλάζουν τον τουριστικό χάρτη
Ο εθνικός χώρος χωρίζεται σε πέντε κατηγορίες:
- Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης
- Αναπτυγμένες περιοχές
- Αναπτυσσόμενες περιοχές
- Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης
- Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης
Στους προορισμούς με πολύ υψηλή τουριστική πίεση δίνεται προτεραιότητα στον εκσυγχρονισμό των υφιστάμενων καταλυμάτων, ενώ τίθενται αυστηρότερες προϋποθέσεις για τη δημιουργία νέων μονάδων.
Αντίθετα, στις αναπτυσσόμενες περιοχές προβλέπονται περισσότερες δυνατότητες για νέες εγκαταστάσεις. Η τελευταία κατηγορία αφορά κυρίως ειδικές μορφές δραστηριότητας, όπως ο ορεινός, ιαματικός, θαλάσσιος και καταδυτικός τουρισμός.
Πού χρειάζονται 16 στρέμματα για νέο ξενοδοχείο
Μέχρι να καθοριστούν ειδικότεροι όροι από τα πολεοδομικά σχέδια πρώτου επιπέδου, η ελάχιστη αρτιότητα για νέα ξενοδοχεία σε γήπεδα εκτός σχεδίου διαμορφώνεται ως εξής:
- Στις περιοχές κατηγορίας Α απαιτούνται 16 στρέμματα
- Στις περιοχές κατηγορίας Β απαιτούνται 12 στρέμματα
- Στις κατηγορίες Γ και Δ απαιτούνται 8 στρέμματα
- Στην κατηγορία Ε απαιτούνται 8 στρέμματα, με δυνατότητα παρέκκλισης έως τα 4 στρέμματα μόνο όταν η επένδυση καλύπτει σωρευτικά αυστηρές πολεοδομικές, ενεργειακές και περιβαλλοντικές προδιαγραφές
Στις κατηγορίες Α, Β και Γ δίνεται έμφαση κυρίως σε ξενοδοχεία υψηλότερων προδιαγραφών, δηλαδή μονάδες 3, 4 και 5 αστέρων.
Αυστηρότεροι περιορισμοί στα μικρά νησιά
Τα νησιά, με εξαίρεση την Κρήτη και την Εύβοια, κατατάσσονται επιπλέον σε τρεις ομάδες ανάλογα με την έκτασή τους.
Η Ομάδα Ι περιλαμβάνει νησιά άνω των 250 τετραγωνικών χιλιομέτρων, όπου επιτρέπονται περισσότερες δυνατότητες τουριστικής ανάπτυξης.
Για τα μικρότερα νησιά των Ομάδων ΙΙ και ΙΙΙ προβλέπονται αυστηρότεροι περιορισμοί στη δόμηση και στη δυναμικότητα των νέων μονάδων, οι οποίες μπορούν να φτάνουν έως τις 100 κλίνες.
Στα νησιά που έχουν ενταχθεί στην κατηγορία Α, τα πρώτα 16 στρέμματα αντιστοιχούν σε καταλύματα έως 100 κλίνες. Για την επιφάνεια άνω των 16 στρεμμάτων εφαρμόζεται όριο έξι κλινών ανά στρέμμα, χωρίς να μπορεί να ξεπεραστεί η μέγιστη δυναμικότητα που προβλέπεται για την κατηγορία Β.
Στα νησιά της κατηγορίας Β επιτρέπονται μονάδες έως 350 κλίνες. Εάν στην ίδια περιοχή συμπίπτουν διαφορετικές κατευθύνσεις, εφαρμόζεται εκείνη που προσφέρει τη μεγαλύτερη προστασία στο περιβάλλον.
Τι απαγορεύεται στα πρώτα 25 μέτρα από τη θάλασσα
Στη ζώνη από 0 έως 25 μέτρα από την ακτογραμμή απαγορεύονται πλήρως οι νέες διαμορφώσεις και κατασκευές.
Οι μόνες εξαιρέσεις αφορούν:
- Έργα πρόσβασης για άτομα με αναπηρία
- Πρόσβαση ασθενοφόρων
- Παρεμβάσεις που προβλέπονται ειδικά από τη νομοθεσία για τον αιγιαλό και την παραλία
Οι κανόνες αυτοί είναι άμεσα εφαρμόσιμοι και συνδέονται με την προστασία του παράκτιου τοπίου και τη φέρουσα ικανότητα κάθε περιοχής.
Τι προβλέπεται για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις
Το νέο Χωροταξικό δεν επιβάλλει από μόνο του μία ενιαία απαγόρευση στις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Καθορίζει, όμως, τις κατευθύνσεις με βάση τις οποίες μπορούν να θεσπιστούν ειδικότερα μέτρα.
Μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται:
- Όροι για τη διάθεση ακινήτων σε βραχυχρόνια μίσθωση, σε συνάρτηση και με τη χρήση τους ως κύριας κατοικίας
- Περιορισμός της χρονικής διάρκειας της δραστηριότητας μέσα στο έτος
- Δημιουργία γεωγραφικών ζωνών απαγόρευσης ή περιορισμού
- Περιορισμός της νέας προσφοράς σε περιοχές που δέχονται αυξημένη πίεση
- Ειδικές προβλέψεις για νεόδμητες κατοικίες
Η εφαρμογή τέτοιων μέτρων θα εξαρτηθεί από τις ειδικότερες ρυθμίσεις που θα ακολουθήσουν.
Τι ισχύει για άδειες και ώριμες επενδύσεις
Οι νέες διατάξεις δεν εφαρμόζονται σε διαδικασίες αδειοδότησης που βρίσκονταν ήδη σε προχωρημένο στάδιο πριν από τη δημοσίευση του πλαισίου, εφόσον είχε εκδοθεί συγκεκριμένη διοικητική πράξη ή είχε υποβληθεί πλήρης φάκελος.
Η μεταβατική προστασία καλύπτει, μεταξύ άλλων, περιπτώσεις με εγκεκριμένους περιβαλλοντικούς όρους, πλήρη φάκελο περιβαλλοντικής μελέτης, προέγκριση ή έκδοση οικοδομικής άδειας και εγκρίσεις υπαγωγής σε αναπτυξιακά ή χρηματοδοτικά προγράμματα.
Πρόσθετοι όροι για προστατευόμενες περιοχές
Για τις περιοχές του Εθνικού Συστήματος Προστατευόμενων Περιοχών προβλέπονται αυστηρότεροι όροι δόμησης, περιορισμοί στην ένταση της ανάπτυξης και αυξημένες απαιτήσεις περιβαλλοντικής αξιολόγησης.
Το πλαίσιο ρυθμίζει και τη συνύπαρξη του τουρισμού με δραστηριότητες όπως η βιομηχανία, οι εξορύξεις, οι υδατοκαλλιέργειες και οι Ανανεώσιμες Πηγές Ενέργειας. Στις περιοχές Α και Β, καθώς και στα νησιά της Ομάδας ΙΙ, επιτρέπεται η ανάπτυξη αιολικών εγκαταστάσεων για αυτοκατανάλωση.
Οι άμεσα εφαρμόσιμες διατάξεις ισχύουν από τις 7 Αυγούστου 2026, ενώ οι υπόλοιπες κατευθύνσεις θα πρέπει να ενσωματωθούν στα υποκείμενα πολεοδομικά και περιφερειακά σχέδια κατά την αναθεώρηση ή τροποποίησή τους.
ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ:
- Η ΑΑΔΕ «χτενίζει» τους τουριστικούς προορισμούς: Στο στόχαστρο ταβέρνες, καταλύματα και beach bar
- Θα δουλεύουμε 60 χρόνια; Γιατί η καριέρα όπως την ξέρουμε τελειώνει
- Ενοίκια: Τα 15 πράγματα που πρέπει να προσέξει ο ιδιοκτήτης πριν νοικιάσει το σπίτι
- Συντάξεις Σεπτεμβρίου: Πότε φαίνονται στα ΑΤΜ – Οι δύο ημερομηνίες ανά Ταμείο
Drop Media | Διαβάστε περισσότερες Ειδήσεις με Οικονομική Θεματολογία Νέο Χωροταξικό Τουρισμού: Πότε απαιτούνται 16 στρέμματα για ξενοδοχείο – Τι αλλάζει στις ακτές
