Η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα εισέρχεται σε μια νέα φάση ωρίμανσης το 2026, με σημαντικές ρυθμίσεις που επηρεάζουν ιδιοκτήτες, ενοικιαστές, αγοραστές και επενδυτές. Ενώ πολλές αλλαγές ξεκίνησαν από τις αρχές του έτους ή τον Απρίλιο, από τον Ιούλιο και μετά εντείνονται οι υποχρεώσεις συμμόρφωσης, ιδίως σε θέματα μισθώσεων, ενεργειακής απόδοσης και διοικητικών διαδικασιών.
Με την οικιστική κρίση να πιέζει ασφυκτικά τα ελληνικά νοικοκυριά, το οικονομικό επιτελείο και το Υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας ανοίγουν τα χαρτιά τους, φέρνοντας στο προσκήνιο ριζικές μεταρρυθμίσεις.
Διαβάστε επίσης: Το κυβερνητικό πλάνο κατά της ακρίβειας και οι μειώσεις φόρων
Το επίκεντρο των εξελίξεων βρίσκεται στην ολοκλήρωση της δημόσιας διαβούλευσης για τη νέα Εθνική Στρατηγική για τη Στεγαστική Πολιτική (20262035), η οποία εκπνέει στις αρχές Ιουλίου. Η στρατηγική αυτή περιλαμβάνει μια δέσμη 50 μέτρων, ύψους 6,5 δισεκατομμυρίων ευρώ, που στοχεύει στην αύξηση της προσφοράς κατοικιών και τη συγκράτηση των τιμών.
Φορολογικές ελαφρύνσεις και νέα κλίμακα για ενοίκια
Μία από τις σημαντικότερες θετικές εξελίξεις είναι η νέα φορολογική κλίμακα για εισοδήματα από ενοίκια, που ισχύει για το φορολογικό έτος 2026. Εισάγεται ενδιάμεσος συντελεστής 25% για εισοδήματα μεταξύ 12.001 και 24.000 ευρώ, αντί του 35% που ίσχυε προηγουμένως. Αυτό ωφελεί χιλιάδες ιδιοκτήτες με μεσαία εισοδήματα από μισθώματα, μειώνοντας το φορολογικό βάρος. Ο συντελεστής παραμένει 15% έως 12.000 ευρώ, ενώ για υψηλότερα ποσά φτάνει το 35% και 45%.
Επιπλέον, συνεχίζεται η αναστολή του ΦΠΑ 24% στις νεόδμητες κατοικίες έως το τέλος του 2026, με τους αγοραστές να πληρώνουν μόνο τον φόρο μεταβίβασης 3,09%. Παρατείνεται επίσης η αναστολή του φόρου υπεραξίας σε πωλήσεις ακινήτων. Για τον ΕΝΦΙΑ, ισχύουν μειώσεις έως 50% για κύριες κατοικίες σε μικρούς οικισμούς (έως 1.500 κατοίκους, με εξαιρέσεις), ενώ υπάρχουν εκπτώσεις για ασφαλισμένα ακίνητα έναντι φυσικών καταστροφών.
Υποχρεωτικές τραπεζικές πληρωμές ενοικίων και μισθώσεις
Από τον Απρίλιο 2026 (με πλήρη εφαρμογή και μετά τον Ιούλιο) όλα τα μισθώματα πρέπει να καταβάλλονται υποχρεωτικά μέσω τραπεζικού λογαριασμού του εκμισθωτή. Η πληρωμή με μετρητά οδηγεί σε απώλεια έκπτωσης 5% για τον ιδιοκτήτη και απώλεια επιδομάτων για τον ενοικιαστή. Αυτό στοχεύει στην πάταξη της φοροδιαφυγής και την καλύτερη παρακολούθηση από την ΑΑΔΕ.
Στις μισθώσεις κατοικιών και επαγγελματικών χώρων εισάγονται νέες ρυθμίσεις, ενώ διευκολύνεται η διαδικασία εξώσεων με ταχύτερες διαταγές απόδοσης μισθίου (ν. 5221/2025, σε ισχύ από Μαΐου 2026). Οι ιδιοκτήτες αποκτούν πιο γρήγορα πρόσβαση στα ακίνητά τους μετά τη λήξη σύμβασης, με εξάμηνη περίοδο χάριτος για τους ενοικιαστές σε ορισμένες περιπτώσεις.
Νέοι «κόφτες» στις βραχυχρόνιες μισθώσεις (Airbnb)
Από την 1η Ιουλίου 2026 έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026 επεκτείνεται η απαγόρευση νέων εγγραφών ακινήτων στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής στην Α’ Δημοτική Κοινότητα του Δήμου Θεσσαλονίκης, μετά την αντίστοιχη ρύθμιση στο κέντρο της Αθήνας. Στόχος είναι η αύξηση της προσφοράς κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση και η συγκράτηση των ενοικίων.
Τα πρόστιμα για παραβάσεις είναι ιδιαίτερα αυστηρά: διοικητικό πρόστιμο ίσο με το 50% των εισοδημάτων από βραχυχρόνιες μισθώσεις μετά την 1η Ιουλίου (ελάχιστο 20.000 ευρώ). Σε περίπτωση επανάληψης εντός του ίδιου φορολογικού έτους, το πρόστιμο φτάνει το 100% των εισπραχθέντων μισθωμάτων (ελάχιστο 40.000 ευρώ). Επιπλέον, κατά τη μεταβίβαση ακινήτων σε περιοχές με περιορισμούς, αυτά διαγράφονται από το Μητρώο και δεν μπορούν να επανεγγραφούν για όσο διαρκεί ο περιορισμός.
Τριετής φοροαπαλλαγή για κλειστές κατοικίες και μετατροπή βραχυχρόνιων
Μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2026 οι ιδιοκτήτες έχουν προθεσμία να ενοικιάσουν κλειστές κατοικίες (που παρέμειναν κενές για τουλάχιστον τρία χρόνια) ή να μετατρέψουν βραχυχρόνιες μισθώσεις σε μακροχρόνιες, απολαμβάνοντας πλήρη απαλλαγή από φόρο εισοδήματος για τα ενοίκια της τριετίας. Το μέτρο αφορά κατοικίες έως 120 τ.μ. (προσαύξηση 20 τ.μ. ανά επιπλέον τέκνο πέρα από τα δύο), με ελάχιστη διάρκεια σύμβασης τριών ετών. Οι προϋποθέσεις περιλαμβάνουν εμπρόθεσμες δηλώσεις στο Ε2 και στο taxisnet. Το όφελος μπορεί να φτάσει χιλιάδες ευρώ ανάλογα με το ύψος του εισοδήματος.
Ενεργειακές υποχρεώσεις και ψηφιοποίηση
Από το καλοκαίρι και μετά, εντείνονται οι πιέσεις για ενεργειακή αναβάθμιση κτιρίων, σύμφωνα με ευρωπαϊκές οδηγίες. Τα ακίνητα με χαμηλή ενεργειακή κλάση δυσκολεύονται στην ενοικίαση ή πώληση, ενώ υπάρχουν κίνητρα για ανακαινίσεις. Παράλληλα, προχωρά η ψηφιοποίηση του Κτηματολογίου και νέες διοικητικές διαδικασίες για μεταβιβάσεις και δηλώσεις.
Για ανελκυστήρες σε πολυκατοικίες, λήγει οριστικά στις 30 Ιουνίου η προθεσμία για την απογραφή, καθώς το ισχύον νομοθετικό πλαίσιο δεν προβλέπει νέα παράταση. Η αρχική διορία είχε εκπνεύσει στις 30 Νοεμβρίου και στη συνέχεια παρατάθηκε έως το τέλος Ιουνίου. Η υποχρέωση αφορά όλους τους ανελκυστήρες σε πολυκατοικίες, κτήρια γραφείων, ξενοδοχεία, επαγγελματικούς και μεικτούς χώρους — ακόμη και αν έχουν ήδη πιστοποιηθεί ή καταχωριστεί σε άλλο μητρώο.
Μετά τις 30 Ιουνίου προβλέπονται διοικητικά πρόστιμα για κάθε ανελκυστήρα που δεν έχει απογραφεί:
- 1.000 ευρώ για κτήρια κατοικίας
- 2.500 ευρώ για επαγγελματικά ή μεικτής χρήσης
- 5.000 ευρώ για κτίρια προσπελάσιμα από το κοινό
Επιπτώσεις στην αγορά
Οι τιμές κατοικιών συνεχίζουν να αυξάνονται με πιο συγκρατημένους ρυθμούς (58% αναμένεται), ενώ η προσφορά νέων ακινήτων παραμένει περιορισμένη λόγω κόστους κατασκευής. Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι τιμές των διαμερισμάτων κατέγραψαν νέα άνοδο 5,7% στο πρώτο τρίμηνο του έτους.
Ωστόσο, οι αναλυτές της αγοράς επισημαίνουν ότι βρισκόμαστε σε φάση «σταθεροποίησης σε υψηλά επίπεδα», καθώς το αγοραστικό κοινό γίνεται πιο απαιτητικό και οι συναλλαγές δυσκολεύουν.
Συνολικά, το 2026 σηματοδοτεί μετάβαση σε μια πιο διαφανή, ψηφιακή και βιώσιμη αγορά ακινήτων. Οι ειδικοί συνιστούν στους ιδιοκτήτες να ενημερωθούν άμεσα μέσω ΠΟΜΙΔΑ ή λογιστών, να ελέγξουν τις δηλώσεις τους και να προγραμματίσουν τυχόν ανακαινίσεις. Οι αλλαγές αυτές, παρότι φέρνουν πρόσθετες υποχρεώσεις, δημιουργούν και ευκαιρίες για όσους προσαρμοστούν εγκαίρως, ενισχύοντας την αξία των «πράσινων» και νομοταγών ακινήτων.
Drop Media | Διαβάστε περισσότερες Ειδήσεις με Οικονομική Θεματολογία Ακίνητα: Οι μεγάλες αλλαγές που ξεκινούν τον Ιούλιο – Τι αλλάζει σε φόρους, Airbnb, ενοίκια και νέα τέλη
